منافع و تهدیدهای سنددار کردن اراضی کشاورزی چیست؟

مساله سنددار شدن زمین و مالکیت، موضوع جدیدی نبوده و سابقه تاریخی دارد که برای این منظور بخشنامه‌ها، ایجاد اداره و تصویب قانون را به همراه داشته است. با این حال هنوز بر اساس آمار ارائه‌شده توسط وزیر جهاد کشاورزی، میزان صدور سند برای اراضی کشاورزی چهار درصد بوده و با روند فعلی حداقل ۳۵ سال طول می‌کشد تا تمامی اراضی کشاورزی سنددار شود، یعنی روند بسیار کند و نفس‌گیر است. اینکه چرا تاکنون فرآیند سنددار شدن اراضی کشاورزی کند بوده نیاز به آسیب‌شناسی دارد تا پس از شناخت چالش‌ها و سهم و وزن هر کدام بتوان نقشه راه آینده را برای سنددار کردن تمامی اراضی زراعی ترسیم کرد و به سرانجام رساند، در غیر این صورت شعار بدون مطالعه به واقعیت عملیاتی نخواهد رسید.

 اگر بخواهیم تعریفی از کاداستر داشته باشیم؛ مرزبندی، محدوده‌بندی، حدنگاری یا کاداستر فهرست نقشه‌برداری ثبتی است، یعنی آن نوع نقشه‌برداری که ارزش حقوقی داشته باشد و بتوان بر اساس مرزهای آن، سند مالکیت صادر کرد. اولین بخشنامه‌های سازمان ثبت در خصوص کاداستر به حدود سال ۱۳۳۴ بازمی‌گردد؛ بخشنامه‌ای که صدور سند مالکیت را منوط به تهیه نقشه ثبتی کاداستر می‌دانست و البته اجرایی نشد. حدود ۱۷ سال بعد در سال ۱۳۵۱، قانون ثبت املاک در قالب کاداستر تصویب و بر اساس آن مقرر شد بر مبنای نقشه‌های یک به پانصد برای نواحی مرکزی و یک به هزار برای حاشیه شهرها که توسط سازمان نقشه‌برداری تهیه می‌شد، نقشه‌های کاداستری تهیه شود. بعد از انقلاب هم در سال ۱۳۶۸، با تصویب نمایندگان مجلس شورای اسلامی، اداره کل کاداستر به عنوان زیرمجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تاسیس شد. بر این مبنا، کار مطالعاتی کاداستر با تشکیل شورای فنی در سال ۱۳۶۹ آغاز شد. این شورا مقدمات طرح کاداستر و مطالعات اجرایی و تعیین خطوط کلی در مورد ابزارهای مورد نیاز کاداستر، هزینه‌های مربوطه و برنامه زمان‌بندی آن را برای عملیات کاداستر مورد بررسی قرار داده و مقرر کرد که طرح کاداستر در ایران طی یک دوره ۲۰‌ساله که شامل چهار دوره پنج‌ساله می‌شود، به مرحله اجرا درآید.

مراحل اجرایی طرح با پنج سال تاخیر از سال ۱۳۷۴ شروع شد. به دلیل نبود نیروی انسانی متخصص و تامین مالی مناسب، اجرای طرح کاداستر در این سال‌ها پیشرفت مطلوبی نداشته است. طبق پیش‌بینی‌های صورت‌گرفته در دوره مطالعاتی طرح و زمان‌بندی اعلام‌شده برای تکمیل نهایی، این طرح باید طی ۲۰ سال یعنی تا سال ۱۳۸۹ در کشور به اتمام می‌رسید. در نهایت در سال ۱۳۹۳ هم قانون جامع حدنگاری (کاداستر) در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید که لازم‌الاجرا شد.

روند تاریخی سنددار کردن زمین در ایران حاکی از آن است که این موضوع از منظر قانونی ضرورت داشته است چرا که منافع متعددی برای دولت و شهروندان به همراه دارد که از جمله می‌توان به سرعت و سهولت دسترسی به اطلاعات ملکی، مستندسازی اطلاعات اراضی شهروندان، استناد قانونی و دقیق در محاکمات جهت نیل به احقاق حقوق عامه، افزایش امنیت حقوقی مالکان، آسان‌سازی معاملات ارضی، زمینه‌سازی ایجاد نظام کارآمد و منصفانه برای وصول مالیات اراضی و املاک، جلوگیری از بورس‌بازی زمین و مبارزه با زمین‌خواری اشاره کرد. موضوع سنددار کردن زمین‌های کشاورزی علاوه بر مزایای فوق، برای کشاورزان و بخش کشاورزی هم می‌تواند پیامد مثبت و هم منفی داشته باشد؛ اگر نقشه راه ترسیم نشده باشد.

منافع سند

از نکات مثبت سنددار کردن اراضی کشاورزی آن است که کشاورز می‌تواند سند زمین خود را به عنوان وثیقه و ضمانت برای دریافت وام ارائه دهد و مشکل نداشتن وثیقه به‌خصوص برای بهره‌برداران کوچک‌مقیاس حل می‌شود. اما از طرفی توجه به این نکته ضرورت دارد که چقدر سنددار شدن اراضی کشاورزی می‌تواند مشکل تامین مالی این بخش را حل کند؟ برای کشاورزان خرده‌پا که زمین کوچک دارند یا مناطقی از کشور که در آن زمین کشاورزی ارزش بالایی ندارد، سند مالکیت زمین کشاورزی نمی‌تواند وثیقه میزان تقاضای وام کشاورز باشد و تنها می‌تواند بخشی از تقاضای وام کشاورز را پوشش دهد. از این‌رو نمی‌توان ادعا کرد با سنددار کردن اراضی کشاورزی، مشکل وثیقه کشاورزان برای تامین مالی تولید (سرمایه در گردش) یا سرمایه‌گذاری جدید حل خواهد شد به‌خصوص سرمایه‌گذاری در فناوری‌های جدید که با تورم موجود و تضعیف ارزش پول ملی برای کشاورز بسیار پرهزینه است. از این‌رو طراحی و تدوین نظام تامین مالی مناسب بخش کشاورزی و روستایی با توجه به واقعیت‌های امروز بخش کشاورزی و روستایی (همچون خشکسالی و کم‌آبی و تغییرات اقلیم و کاهش درآمدها و…) ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است.

از دیگر نکات مثبت سنددار کردن اراضی زراعی احساس تعلق و اطمینان است. وقتی مالکیت زمین به کشاورز داده می‌شود، اطمینان خاطر و امنیتی به وجود می‌آید همانند زمانی که فرد صاحب یک خانه می‌شود. این امنیت خاطر که زمین به او تعلق دارد، باعث افزایش انگیزه کاری و حفاظت از زمین می‌شود. البته در این میان هزینه-فرصت زمین کشاورزی و رابطه مبادله بخش کشاورزی با سایر بخش‌های اقتصادی بر انگیزه کشاورزان در نگهداری و حفاظت از زمین و بهره‌ورتر شدن زمین موثر است.

مخاطرات سند

در این میان اما مخاطراتی نیز وجود دارد؛ از جمله این تهدید که با سنددار شدن اراضی کشاورزی به احتمال قوی قیمت زمین کشاورزی افزایش یافته که خود می‌تواند عامل خرد شدن اراضی (فروش بخشی از زمین به دلیل افزایش قیمت) و افزایش اجاره زمین‌های کشاورزی شود. در مورد اول ضرورت دارد سازوکار لازم برای تعیین حد نصاب فنی و اقتصادی برای زمین‌های کشاورزی در هر منطقه در نظر گرفته شود و اجازه تقسیم زمین کمتر از این اندازه از نظر قانونی مجاز نباشد و علاوه بر این در زمین‌های کشاورزی ممانعت از واگذاری انشعابات گاز و برق و آب شده تا در ابتدای کار مانع خرد شدن و تغییر کاربری اراضی شود. حمایت هوشمند و منطقی و پایدار به منظور شکل‌گیری تولید جمعی و گروهی برای اراضی خرده مالکی در اشکال مختلف آن (کشت و صنعت، تعاونی، گروه‌های فامیلی و…) برای تولید یکپارچه ضرورت دارد؛ اینکه چه نوع حمایتی باشد و به چه میزان و بر حسب محصول و منطقه از جمله الزامات توسعه پایدار بخش کشاورزی است. در خصوص افزایش اجاره‌بهای زمین کشاورزی که خود باعث افزایش هزینه تمام‌شده محصولات تولیدی خواهد شد، ضرورت دارد سازوکارهایی به منظور تعیین اجاره‌بها، کنترل و نظارت بر قیمت زمین و اجاره‌بهای آن توسط سازمان‌های ذی‌ربط در نظر گرفته شود. در هر صورت ممکن است پیامد افزایش قیمت زمین زراعی به افزایش قیمت برخی محصولات کشاورزی منجر شود که شناسایی و شبیه‌سازی پیامدهای احتمالی سنددار کردن تمامی اراضی زراعی از الزامات اقدام مورد نظر است تا بتوان برای پیامدهای منفی قبل از وقوع برنامه‌ریزی کرد.

با تمامی موضوعات اشاره‌شده حال این سوال مطرح می‌شود که آیا طبق گفته وزیر جهاد کشاورزی «تا چهار سال آینده تمامی اراضی کشاورزی سنددار خواهد شد و جشن پایان سنددار شدن اراضی کشاورزی برقرار خواهد شد؟» و آیا این اقدام با کمترین آثار منفی خواهد بود؟ چه برنامه /برنامه‌هایی با چه مبالغ بودجه‌ای و نیروی انسانی و با کدام ساختار مشارکتی (حکمرانی خوب: حاکمیت، دولت، جامعه مدنی و مردم) قرار است سنددار کردن تمامی اراضی کشاورزی را به سرانجام برساند، از خرد شدن و تغییر کاربری اراضی جلوگیری کند و سازوکار مشارکت بخش غیردولتی در این فرآیند تقویت شود؟ سوالاتی که حتماً باید در اجرای این طرح برایشان پاسخ‌هایی دقیق و درست داشت.

منتشر شده :تجارت فردا- بیست و هفتم آذر ماه ۱۴۰۰  🇮🇷

https://www.tejaratefarda.com/fa/tiny/news-39841

 

نوشتن نظر

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.